В последней категории споров наибольшую сложность представляют исковые заявления по взысканию коммунальных и иных платежей, не являющихся арендной платой. Суд рассматривает такие договоры как смешанные на основании ст. 391 ГК. Но, как пояснил судья, сложность заключается не только в том, что стороны не указывают специальные нормы, которые необходимо применять. Если речь идет о потреблении электроэнергии, это - договор электроснабжения, если об уборке помещений, вывозе мусора, пользовании телефонной линией, водоснабжении, водоотведении это отношения возмездного оказания услуг, которые регулируются ст. 733 ГК и должны подтверждаться соответствующими доказательствами. Ведь, например, согласно ст. 510 ГК за потребленное количество электроэнергии должен платить ее потребитель. А в договорах аренды, как правило, записано, что коммунальные услуги не входят в арендную плату и их необходимо оплачивать отдельно. Во избежание споров С.Васьковский рекомендует в договоре аренды размер платежей указывать пропорционально занимаемой арендатором площади.
Споры, касающиеся выселения арендаторов, как правило, рассматриваются после того, как договор расторгнут судом или срок действия договора аренды истек. Судья рекомендует арендодателям решать эти споры исключительно через судебную инстанцию. В противном случае не исключены проблемы, связанные с находящимся в арендованном помещении имуществом арендатора.
Не видит судья особой сложности и в делах второй категории о расторжении договоров. Необходимо руководствоваться специальными нормами (ст. 590 - 591 ГК) и общими (ст. 420 - 421 ГК). При этом возникла новая тенденция развития правоприменительной практики. Так, ранее в случае, когда арендатор дважды не оплатил аренду, у арендодателя имелись основания для расторжения договора, и суд был обязан удовлетворить такой иск. Теперь же согласно постановлению Пленума N 1 суд должен дать оценку ситуации. И если арендные платежи были уплачены после подачи искового заявления, в расторжении договора может быть отказано.
Встречаются споры относительно распределения поступивших денежных средств, в которых не указано конкретное назначение платежа. Например, при наличии образовавшейся задолженности за несколько месяцев не указан период, который оплачивается. В этом случае бухгалтеру арендодателя следует руководствоваться ст. 300 ГК: сначала погашаются расходы по исполнению, потом основной долг, который образовался ранее. Это важно для последующих расчетов пени и процентов. Порой неверно определен курс валюты, если в договоре это условие сформулировано нечетко. Поэтому судья рекомендует в договоре устанавливать конкретную дату оплаты аренды.
По первой категории дел - о взыскании арендных платежей, по словам судьи, особых проблем нет. Вместе с тем истцам следует внимательнее относиться к подготовке исковых заявлений: если к иску не приложены необходимые для рассмотрения спора основные документы (свидетельство о госрегистрации недвижимости, техпаспорт, акт приема-передачи недвижимости с указанием состояния помещения), иск останется без движения. Как правило, это касается 50% поступивших заявлений.
Сергей Васьковский споры по аренде условно разделил на 4 вида: наиболее многочисленные иски о взыскании задолженности по арендной плате (пени, процентов), иски о расторжении договоров аренды, иски о выселении из арендного помещения и споры, связанные с арендными отношениями (взыскание стоимости неотделимых улучшений, коммунальных и иных платежей и т.п.).
В случае аренды земельных участков помимо общих правил имеется особая специфика, которая будет разъяснена в отдельном постановлении Пленума ВХС в этом году. А в следующем году ожидается еще одно постановление - по финансовой аренде (лизингу).
Односторонний отказ от договора и расторжение договора - это не одно и то же, - напомнила М.Послед. Односторонний отказ от исполнения договора не требует обращения в суд. Что касается досрочного расторжения договора, например, при наличии задолженности по арендной плате, арендодателю в претензии нужно обязательно четко заявить 2 требования: о погашении задолженности и расторжении договора.
Судья обратила внимание на необходимость обязательного подписания сторонами передаточного акта при заключении договора аренды (это существенное условие договора, которое не всегда соблюдается на практике), а также отдельно остановилась на вопросах регистрации объекта недвижимости, субаренды, капитального и текущего ремонтов, неотделимых улучшений, взыскания неосновательного обогащения, аренды торговых мест.
М.Послед акцентировала внимание на принятых в 2012 году важных нормативных правовых актах в сфере арендных отношений: е Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 N 150 "О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом" и постановлении Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 "О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений", которое в июне будет приведено в соответствие с Указом N 150. В числе основных новаций: в предмет правового регулирования включены машино-места, отменено регулирование законодательством арендной платы на торговых местах на рынках и в торговых центрах, находящихся в частной собственности, арендодателю дано право устанавливать коэффициент с последующим его изменением по соглашению сторон.
О ключевых изменениях в практике рассмотрения хозяйственными судами дел по спорам, связанным с арендными правоотношениями, в том числе с односторонним отказом от исполнения договора аренды, рассказали судья Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь Маргарита Послед и судья хозяйственного суда Минской области Сергей Васьковский.
Открыл конференцию председатель хозяйственного суда Минской области Эдуард Максимович. Рассказывая о работе возглавляемого суда, он отметил, что суд является лучшим в Республике Беларусь по качеству рассмотрения дел. Э.Максимович констатировал уменьшение на 30% количества поступивших в суд исков при одновременном увеличении более чем в два раза заявлений, подаваемых в порядке приказного производства. Количество дел об административных правонарушениях возросло на 20%, на столько же увеличилось число дел по банкротству. Руководитель суда сообщил, что в ближайшее время в обособленном подразделении Солигорского юридического колледжа начнет функционировать постоянно действующий третейский суд, куда за альтернативным разрешением споров смогут обращаться все субъекты хозяйствования области.
Организатором мероприятия совместно с хозяйственным судом Минской области выступило Минское областное отделение общественной организации "Белорусский республиканский союз юристов" при поддержке общества с ограниченной ответственностью "ЮрСпектр" (производитель СПС "КонсультантПлюс").
Судьи Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь и хозяйственного суда Минской области представили обзор судебной практики по этим категориям дел, разъяснили новации в сфере хозяйственного законодательства и ответили на вопросы представителей юридического сообщества Минской области и города Минска.
Арендные, корпоративные, земельные отношения, а также проблемы, связанные с исполнением договоров перевозки / транспортной экспедиции и разрешением споров в порядке приказного производства, стали предметом дискуссионного обсуждения на очередной Практической конференции "Практика рассмотрения хозяйственным судом Минской области различных категорий дел", состоявшейся 18 мая 2012 года в г. Минске.
Экономическое правосудие: итоги конференции
— Работа в оргструктурах
http://union.by/print/event/orgstructur/c97719ae1fbcd772.html
Союз юристов Беларуси
Экономическое правосудие: итоги конференции
